Najem w fundacji rodzinnej: kiedy 19% CIT i jak go odliczyć

Najem nieruchomości to jedna z najczęstszych form działalności fundacji rodzinnej. Co do zasady dochody z najmu korzystają ze zwolnienia podmiotowego z CIT, ale ustawa przewiduje ważny wyjątek: najem na rzecz fundatora, beneficjenta lub spółki powiązanej wykorzystywany w działalności gospodarczej jest opodatkowany 19% CIT. Poniżej wyjaśniam, kiedy wyjątek ma zastosowanie, jak liczyć podatek i jak go później odzyskać.

Kiedy zwolnienie z CIT w fundacji rodzinnej nie obejmuje najmu?

Zgodnie z art. 6 ust. 8 ustawy o CIT zwolnienie podmiotowe fundacji rodzinnej nie dotyczy przychodów z najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze, jeżeli przedmiotem umowy jest:

1. przedsiębiorstwo,
2. zorganizowana część przedsiębiorstwa,
3. składniki majątku służące prowadzeniu działalności gospodarczej przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany z fundacją rodzinną.

Warunek dotyczy umów zawartych na rzecz podmiotu powiązanego (w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT) z fundacją rodzinną, beneficjentem lub fundatorem – przy czym udział lub prawa, o których mowa w art. 11a ust. 2 pkt 1, muszą wynosić co najmniej 5%.

Przykłady najmu opodatkowanego 19% CIT

• Najem nieruchomości lub maszyn spółce powiązanej z fundacją, która wykorzystuje je w swojej działalności gospodarczej.
• Najem nieruchomości lub maszyn fundatorowi albo beneficjentowi, który prowadzi w nich działalność gospodarczą (np. biuro, magazyn, lokal usługowy).
• Najem samochodu osobowego lub maszyn spółce powiązanej z fundacją rodzinną, wykorzystywanych w jej działalności.

Jeśli natomiast fundacja wynajmuje mieszkanie podmiotowi niepowiązanemu albo nieruchomość nie służy działalności gospodarczej powiązanego najemcy – co do zasady zastosowanie ma zwolnienie.

Jak obliczyć 19% CIT od najmu w fundacji rodzinnej?

Podatek wynosi 19%, a jego podstawą jest dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (art. 19 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT).

Przykład: fundacja wynajmuje halę spółce, w której fundator ma 100% udziałów. Roczny czynsz to 100 000 zł, a koszty (amortyzacja, podatek od nieruchomości, utrzymanie) 20 000 zł.

• dochód: 100 000 zł – 20 000 zł = 80 000 zł,
• CIT 19%: 15 200 zł.

Odliczenie podatku od najmu od 15% CIT od świadczeń

Ustawodawca przewidział mechanizm zaliczenia (art. 24q ust. 8 ustawy o CIT). Podatek zapłacony od takiego najmu może pomniejszyć 15% CIT, który fundacja płaci od:

• świadczeń przekazanych lub postawionych do dyspozycji beneficjentom (bezpośrednio lub pośrednio),
• mienia przekazanego w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej,
• świadczeń w postaci ukrytych zysków.

Kontynuacja przykładu: w kolejnym roku fundacja wypłaca beneficjentom 200 000 zł. Podatek od świadczeń wynosi 15%, czyli 30 000 zł. Po odliczeniu 15 200 zł zapłaconych od najmu do zapłaty pozostaje 14 800 zł.

W praktyce oznacza to, że ustawodawca pozwala zniwelować ekonomiczny skutek opodatkowania najmu – podatek nie jest stratą, tylko „przedpłatą” na poczet podatku od przyszłych wypłat.

Termin na odliczenie – 5 lat

Prawo do odliczenia podatku zapłaconego od najmu nie jest bezterminowe. Pozostaje aktywne do upływu okresu przedawnienia – 5 lat, licząc od końca roku, w którym należało złożyć zeznanie podatkowe za dany rok. Warto więc planować wypłaty dla beneficjentów tak, aby nie stracić możliwości odliczenia.

Na co uważać przy najmie w fundacji rodzinnej?

• Sprawdź powiązania najemcy z fundacją, fundatorem i beneficjentami (próg 5%).
• Ustal, do czego najemca wykorzystuje przedmiot najmu – kluczowa jest działalność gospodarcza.
• Prowadź ewidencję zapłaconego podatku od najmu, by prawidłowo go odliczyć.
• Zaplanuj harmonogram wypłat z uwzględnieniem 5-letniego terminu.

Planujesz wnieść nieruchomość do fundacji rodzinnej i wynajmować ją swojej firmie? Umów konsultację w moim biurze w Łodzi lub online – przeanalizuję strukturę i policzę realne obciążenia podatkowe.