Mieszkanie nabyte w spadku, oprócz częściowych powodów do radości, bo w końcu nasz majątek znacznie się powiększył, może przysporzyć wiele problemów i dylematów natury podatkowej. Chodzi o dwie sytuacje, pierwsza wynikająca z podatku od spadków i darowizn, druga wynikająca z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), gdy zdecydujemy się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości. Dziś zajmę się problemem opodatkowania sprzedaży odziedziczonej nieruchomości oraz zmianami, jakie w 2019 roku wejdą w życie.

Zasady obowiązujące do końca 2018 roku.

Główna zasada brzmi mniej więcej tak, że gdy sprzedamy odziedziczoną nieruchomość przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nabyliśmy spadek, jesteśmy zobowiązani do zapłaty 19% podatku od dochodu.
Warte doprecyzowania są dwie kwestie. Pierwsza – spadek nabywamy w momencie jego otwarcia, czyli śmierci spadkodawcy, a nie w momencie wydania orzeczenia sądowego lub aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Ustawy podatkowe nie regulują tej kwestii, dlatego odwołujemy się do przepisów księgi czwartej kodeksu cywilnego – spadki.

Przykład:
Spadkodawca zmarł w lipcu 2013 roku, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku sąd wydał we wrześniu 2015 roku. Okres 5 lat liczymy od 31.12.2013 r., gdyż wtedy nabyliśmy spadek i bez obawy o PIT,  spadkobierca może sprzedać nieruchomość  od 1 stycznia 2019 roku (niezależnie od wejścia w życie nowych przepisów, o których mowa dalej)

Druga kwestia to ustalenie dochodu do opodatkowania, w przypadku, gdy nieruchomość sprzedaliśmy przed upływem 5 lat. Podatek taki jest bardzo wysoki, gdyż przychodem będzie cena, za którą sprzedaliśmy nieruchomość. Do kosztów, o które możemy pomniejszyć przychód zaliczają się jedynie wydatki, jakie spadkodawca poczynił na nieruchomość np. remonty, ale tylko te, które wystąpiły po dniu nabycia przez spadkobiercę spadku, czyli po śmierci spadkodawcy oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn. Pamiętać należy o udokumentowaniu wydatków.

Oczywiście zapłaty tej daniny możemy uniknąć, gdy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na realizację własnych celów mieszkaniowych. Jest to dosyć obszerny i szczegółowy temat, który przybliżę w kolejnym wpisie, w sposób bardzo praktyczny.

Zasady, które wejdą w życie od początku 2019 roku

Otóż okresu 5 lat, licząc od końca roku, spadkobierca nie będzie liczył od dnia nabycia spadku – śmierci spadkodawcy, tylko od dnia, w którym to spadkodawca nabył lub wybudował odziedziczoną przez nas nieruchomość.

Przykład:
Spadkodawca nabył nieruchomość w 2008 roku. W 2018 roku nastąpiła śmierć spadkodawcy. Według starych przepisów, spadkobierca mógłby sprzedać bez podatku nieruchomość dopiero od stycznia 2024 roku.

Według nowych przepisów, jeśli nieruchomość sprzeda po wejściu w życie nowych przepisów, czyli w 2019 roku, to nie będzie zobowiązany do zapłaty 19% PIT. Spełniony został warunek upływu 5 lat od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. 

Jaki płynie wniosek z powyższego przykładu? Jeśli już nabyliśmy w spadku nieruchomość, to poczekajmy do stycznia 2019 roku i obliczmy, ile lat minęło od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę do dnia jego śmierci lub pomyślmy o wydatkowaniu środków na własne cele mieszkaniowe, o czym będę pisał już niebawem.

@podatkowe dylematy